一、简答题
1、 市场法是房地产估价中最主要、最常用的方法之一。采用市场法估价在选取可比实例时需要考虑哪些因素?假如有一交易实例的成交日期与估价时点相差五年，可否将该交易实例选作可比实例?为什么?
[答案]采用市场法估价在选取可比实例时需要考虑以下几方面因素：一、1.可比实例与估价对象房地产在同一地区或同一供求范围内；2.可比实例与估价对象房地产用途、结构、权利性质相同，规模、档次相当；二、可比实例的成交日期应与估价时点接近；三、可比实例的交易类型应与估价目的吻合；四、可比实例的成交价格应为正常价格或能够修正为正常价格。
不能。因为成交日期与估价时点相差时间过长(5年应该视作很长)，通常房地产市场变化较大，就难以进行有效的交易日期修正，一般情况下成交日期与估价时点间隔不宜超过一年；在特殊情况下，“如果房地产市场相对比较稳定，可适当延长间隔时间，但最长时效不宜超过两年”（规范语）

2、 估价对象房地产、类似房地产、交易实例房地产、可比实例房地产四者的含义及其之间的异同点是什么？
[答案]估价对象房地产是指一个具体估价项目中需要估价的房地产，类似房地产是指与估价对象处于同一地区或同一供求范围内，并与估价对象房地产状况相同(用途、结构、权利性质)或相当(规模、档次)的房地产，交易实例房地产是指在房地产市场中真实发生的房地产交易案例，可比实例房地产是指成交日期与估价时点接近、交易类型与估价目的吻合、成交价格为正常市场价格或能修正为正常市场价格的估价对象的类似房地产。
交易实例房地产的外延最大，类似房地产次之，可比实例房地产和估价对象房地产最小，是包围与被包围关系。

3、 什么是选取可比实例的分配法？
[答案]如果估价对象为单独的土地或单独的建筑物，但缺少相应的交易实例，而有土地与建筑物合成体的交易实例时，则可将此土地与建筑物合成体及其成交价格予以分解，提取出与估价对象同类型部分的房地产及其价格，再以此为可比实例。例如，估价对象为土地，但在其所在地区或同一供求范围内的类似地区中，没有类似土地的单独交易实例，而有包含与该土地同类型土地的房地交易实例时，则可以从该房地成交价格中扣除建筑物价格，剩余部分为土地价格，此土地便可作为可比实例。然后再对该土地价格进行适当的修正和调整，即可以求得估价对象土地的价格。